SCPI de rendement : comment se prémunir de la menace de bulle immobilière?

Les SCPI de rendement avec une rentabilité comprise entre 3.17% et 6.3% en 2015 attirent les investisseurs. Et pour cause, elles ont enregistré une collecte record avec 29 milliards d’euro en 2015, atteignant presque le niveau d’avant crise. Le succès des sociétés civiles de placement immobilier de rendement, qui acquièrent des locaux commerciaux, des bureaux ou des entrepôts puis en gère la location, est connu des investisseurs. En effet, le rendement proposé par ce placement conjugué aux taux d’intérêts très bas en fait un investissement porteur.

Cependant, plusieurs commentaires font état de la formation d’une bulle qui menacerait d’exploser. C’est notamment le cas du Haut Conseil de Stabilité Financière HCSF qui estime à 30% la surévaluation des bureaux parisiens. Pour cela il se base sur la dé-corrélation entre l’augmentation du prix de l’immobilier professionnel en région parisienne et la baisse du rendement locatif dû à un taux de vacance élevé.

Comment éviter la bulle spéculative ?

Nous réfutons ces arguments annonciateurs d’une bulle sur la SCPI de rendement. Si les constatations du HCSF semblent exactes, elles sont pourtant d’un impact limité. Tout d’abord, l’on ne constate pas de flambé des prix, mais plutôt une augmentation régulière proche du niveau de l’inflation depuis les 10 dernières années. Pour qu’il y ait formation d’une bulle immobilière, il faut que les prix explosent à la hausse de façon brutale et sans rapport avec l’économie réelle.

Ensuite, les SCPI bien gérées ne se contentent pas de l’immobilier professionnel parisien, mais misent plutôt sur une diversification de leur parc. Il est d’ailleurs vivement conseillé de ne pas se limiter aux villes françaises mais de rechercher une SCPI ayant un parc immobilier européen. En effet si la rentabilité se dégrade à Paris du fait de l’augmentation des prix de l’immobilier, ce n’est pas le cas en Belgique, en Italie ou en Espagne comme le montre le graphique ci-dessous.

 Source : MSCI

Ajoutons que l’immobilier parisien bien situé en centre-ville ou des entrepôts de bonne qualité ne courent pas de risque de surévaluation en raison de leur rareté et de la forte demande. En résumé, il faut choisir avec attention la SCPI dans laquelle on souhaite investir et scruter de près son parc immobilier. Les centres villes européens sont à privilégier, de même qu’un taux de vacance faible. Enfin des biens dans un très bon état de rénovation ou neuf sont à privilégier.

Le report à nouveau des SCPI, un critère important

Certes le marché européen est en pleine reprise depuis 18 mois et les indicateurs passent au vert les uns après les autres. Confiance des ménages qui augmente, taux de chômage qui baisse, une croissance européenne à 1.7%  qui taraude celle des États-Unis…

Et pourtant, si ça va mieux, ça ne va pas fort. Un retournement de conjoncture n’est pas chose insensée et la bonne santé relative de notre économie dépend surtout de facteurs extérieurs (baisse du baril de pétrole, quasi parité euro/dollar et démarrage de la planche à billet).

Pour se prémunir d’un retour de la crise économique ou d’une bille dans la SCPI, il faut privilégier une SCPI avec un report à nouveau important. C’est à dire que la SCPI doit appliquer une politique prudente de redistribution aux actionnaires et conserver des réserves.

Ces réserves permettront à la société civile de faire face à des aléas imprévisibles (non-paiement des loyers, gros travaux à réaliser, brusque augmentation du taux de vacance…) qui viendraient entamer sa rentabilité. Ces réserves permettraient également de servir à l’investisseur des dividendes réguliers et en accord avec ses attentes. Le taux de réserve recommandé pour une bonne SCPI doit être supérieur à 10% du rendement annuel. 

• + d'infos : www.scpi-online.com