Immobilier : les tendances du marché azuréen sous le choc Covid-19

Quel est l'impact sur l'immobilier de l'incroyable crise sanitaire que nous vivons depuis mars dernier ? La nouvelle donne qu'elle a amenée dans les Alpes-Maritimes ? Si l'on ne peut pas encore parler aujourd'hui "d'après Covid" (nous y sommes encore en plein), quelques réponses ont pu être apportées lors de la récente réunion annuelle de l'OIH (Observatoire Immobilier d'Habitat) qui portait sur les tendances du marché immobilier azuréen au 1^er semestre 2020 et les perspectives pour 2021. 

L'occasion pour son président, Jean-Marie Ebel, de dégager les principales tendances du marché à travers les comparaisons des chiffres du premier semestre 2019 (avant la Covid-19) et de ceux du premier semestre 2020 (pendant). (Photo DR :  une nouvelle formule de propriété lancée avant l'épisode Covid : le programme Villa Nova à Cannes La Bocca dissocie le prix du terrain de celui de l'immeuble bâti afin d'atténuer la pression du foncier sur les prix)

La plongée des Mises en Vente

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Le marché du neuf en premier lieu. Il est marqué par une forte baisse des ventes (-15%), baisse encore plus forte des mises en vente (-37% avec seulement 2.625 logements disponibles à la fin du premier semestre 2020), une forte diminution des stocks (-19%) et des prix qui n’ont progressé que faiblement, pour atteindre 5.664 € m2 moyen. (Voir le graphique ci-dessus).

Pour Jean-Marie Ebel, l'effet conjugué des élections, de l’élaboration du PLUM (Plan local d'urbanisme métropolitain) et surtout de la crise sanitaire sont responsables de cette plongée du volume des mises en vente. "C’est le niveau le plus bas enregistré depuis 10 ans". Et de souligner que, "si cette baisse est moins importante sur l’année glissante (-18%), elle est très préoccupante dans le contexte de déficit structurel de l’offre que connaît notre département. Par ailleurs, et même si les chantiers ont repris assez rapidement, cela aura un impact sur l’activité des entreprises de construction."

Merci au plan de relance !

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Le volume des transactions a subi au premier semestre 2020 une forte diminution (-15%). Mais il est à noter que cette baisse a été très largement atténuée par l’achat massif de logements par CDC Habitat dans le cadre du plan de soutien à la filière "Immobilier" (au total 368 logements). Un quart des ventes du premier semestre et 37% des ventes du seul deuxième trimestre 2020 ressortent des ventes réalisées par la CDC au titre du soutien post-Covid.

S'il n'y avait pas eu ce plan de soutien, la chute des ventes aurait-été de près d'un tiers sur le seul semestre 2020. Ce coup de pouce a permis d’enregistrer sur l’année glissante 2020 (4 trimestres consécutifs) un niveau de ventes sensiblement identique à celui de l’année glissante 2019.

Marché de l'ancien : -18% de ventes, mais prix en hausse de 5%

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Sur le marché de l'ancien, la situation est différente de celle du logement neuf avec un nombre de ventes qui diminue également, mais des prix qui montent. Côté ventes, si le marché de l’existant affichait un dynamisme certain en début d’année, l’impact de la COVID 19 a eu une incidence sur les chiffres du premier semestre qui affichent un recul de -18% par rapport à 2019. Mais contrairement au neuf, les prix enregistrent une hausse de 5% sur le premier semestre 2020.

A noter que bloqué lors du confinement, le marché a repris des couleurs en mai et juin, et les professionnels s’attendent à une bonne année au global même si les résultats ne seront pas au niveau de 2019, considérée comme une année exceptionnelle.

Et maintenant

Pour Jean-Marie Ebel, la crainte réside maintenant dans le "trou d’air" qu’engendrera le déficit de constructions neuves pour le BTP, un des éléments clé de la filière logement. Les professionnels du BTP, relève-t-il, "partagent cette crainte de baisse d’activité et adhèrent à cet impératif de renouvellement des autorisations de construction et de développement de l’offre de logements neufs."

La filière, qui a joué la réactivité, l'adaptabilité et a pris conscience de la nécessaire digitalisation des métiers de l’immobilier, reste néanmoins très préoccupée : les retards pris durant cette période auront du mal à être rattrapés, les mesures sanitaires restent très contraignantes et la problématique des déchets est toujours, hélas, d’actualité. En parallèle les pertes de revenus des ménages -et le probable durcissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers - vont certainement peser sur le pouvoir d’achat des candidats à un achat immobilier. Un point positif, quand même : le plan de relance annoncé par l’Etat, et notamment les mesures en faveur du logement abordable et de la rénovation énergétique.