'On veut des bureaux !' Tel est le credo de nombreux entrepreneurs, surtout chez les start-ups. Pourquoi cette pénurie ? Quelles sont les solutions ? Enquête...
'Je suis prêt à recruter quinze personnes, mais je ne trouve pas de locaux à Sophia Antipolis pour faire face à notre expansion.'Ce leitmotiv revient dans la bouche de nombreux managers, notamment chez les start-ups. Et certains de menacer : on va quitter la technopole, ou étoffer plutôt les équipes de nos autres filiales, ailleurs en Europe... 'Les demandes de bureaux aujourd'hui non satisfaites représentent un total de 20 000 m2', confirme Christian Cabrol, de la Saem Sophia.
Les raisons de la pénurie
La frilosité des banques est la principale accusée. Echaudée par la crise de l'immobilier dans les années 90, qui a conduit à la faillite de nombreux promoteurs, les banques se montrent aujourd'hui réticentes à financer des 'programmes en blanc', qui ne soient pas déjà pré-vendus sur plan. Et peu de promoteurs disposent des fonds propres suffisants pour auto-financer la construction d'immeubles de bureaux. Le rendement peu exceptionnel de l'immobilier d'entreprise, estimé entre 8 et 11%, explique aussi que les financiers s'orientent vers des opérations plus fructueuses, comme les placements boursiers.
Autre raison : le décalage entre l'offre et la demande. A Sophia Antipolis, les grands groupes demandeurs de surfaces importantes (1.000 m2 et plus) finissent par trouver leur bonheur - à condition de se montrer patient et d'attendre un an et demi ou deux ans la concrétisation d'un programme - , mais les petites sociétés peinent à trouver des locaux pour faire face à leur besoins d'expansion.
77% des entreprises de la technopole occupent des surfaces inférieures à 300 m2. De même 80% des sociétés qui souhaitent s'agrandir ont des besoins de surfaces qui tournent entre 50 et 300 m2. Or le second maillon de la chaîne, l'investisseur institutionnel auquel le promoteur vend généralement son immeuble de bureaux (fonds de pension, compagnie d'assurance...) se montre lui-aussi très attentiste. 'Il compte sur un placement sûr, un bon rendement locatif', analyse Christian Cabrol. 'Il préfère donc louer une surface importante à une enseigne prestigieuse, plutôt qu'une série de petits bureaux à une myriade de start-ups, ce qui est beaucoup plus lourd à gérer !'
Des pré-fabriqués à l'étude
Au banc des accusés également, les pouvoirs publics locaux (Saem Sophia et Symisa) à qui l'on reproche de ne pas avoir anticipé le boum de Sophia Antipolis : 'Nous ne maîtrisons qu'une partie de la chaîne', plaide Christian Cabrol. 'Nous avons rempli notre mission qui est d'équiper et de vendre des terrains. Le parc de Sophia Antipolis affiche aujourd'hui 520 hectares cessibles, 900.000 mètres carrés de bâti. L'extension sur les communes d'Opio, Villeneuve-Loubet, le Rouret et Roquefort-les-Pins va augmenter la partie cessible de 200 hectares.'
'Un potentiel que nous envient bon nombre de technopoles. Depuis deux ans, nous avons signé la vente de plus de 80.000 m2. Le Symisa se montre le plus incitatif possible pour encourager les promoteurs à construire : nous autorisons les acquéreurs à ne verser que 5% du prix du terrain avant le dépôt du permis de construire, au lieu de 20 à 40% auparavant. Nous les soutenons au maximum dans leurs démarches auprès des banques, en faisant prendre conscience aux financiers de l'étendue des besoins. Mais il est difficile de se substituer au secteur privé.'
C'est pourtant ce qu'envisage la Sem Sophia, afin de répondre aux besoins les plus criants : 'Un projet est à l'étude concernant un série de petits bâtiments de huit fois 1.000 m2 réalisés en pré-fabriqués. Il pourraient être prêts en cinq mois. Avec cette technique on sait aujourd'hui construire des bâtiments de bonne qualité. Aventis a bien choisi cette formule pour son siège social de Strasbourg !'
Et quand il s'agit de se 'décarcasser' pour convaincre les entreprises de s'installer à Sophia, Christian Cabrol ne recule devant rien. Le responsable de Toyota hésitait à acheter le terrain proposé, la vue étant obstruée par des arbres. 'J'ai fait venir un engin élévateur sur le terrain. Quand il a constaté de visu le panorama qu'aurait le bâtiment, une fois construit, sur la mer et le village de Biot, il a été enthousiaste !'
Patience, on construit !
Sur les 88 000 mètres carrés signés, plusieurs programmes immobiliers sont en cours. Certains promoteurs ont vu les portes de leur banque s'ouvrir plus facilement quand ils ont montré la signature d'un grand groupe, comme la SCI Proleg, qui a vendu à Sema group la totalité de son programme de 3.600 m2 sur deux bâtiments. Le chantier a démarré, la livraison est prévue en été 2001. Même un professionnel du BTP aussi solide que Bouygues a attendu de signer un bail avec Amadeus pour installer les grues sur le chantier des Triades (6.000 m2). Le groupe allemand Coreal a bien commercialisé les tranches 3 et 4 de son programme Green Side (près de 6000 m2), le permis est obtenu pour la tranche 5 (5500 m2).
La société Marta & Dalberra est l'un des rares promoteurs à avoir pu autofinancer un programme en blanc, un bâtiment sur lequel le groupe Siemens a vite jeté son dévolu. La vente de l'immeuble à un investisseur institutionnel a permis à la société d'investir dans un nouveau programme, Gaïa 3 et 4 (2500 et 3200 m2) qui fait le bonheur d'Istar et de Fore systems.
Pour en savoir plus :
- Le Panorama de l'immobilier d'entreprise (Indicateur Bertrand) consacre son édition du 6 juillet à Sophia Antipolis.
- Fici-Bourdais édite sa 'Lettre de l'entreprise', avec des informations et des annonces. Elle est disponible en version papier ou web : /www.fici-conseil.com"> www.fici-conseil.com(cliquez sur Info et statistiques).