+26% dans les mises en vente de logements neuf avec un prix moyen du m2 de 4.286€ dans le département; +11% d'augmentation du prix du m2 des reventes : la pierre a atteint des sommets inégalés suivant le bilan 2004 de l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur.
Les prix n'iront pas plus haut, ils ont atteint des sommets : c'est ce que beaucoup avaient pensé l'an dernier, lors du bilan 2003 de l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur. Eh bien non. Le prix de la pierre a continué sa folle ascension. Il a même encore accéléré comme cela a été bien montré lors du récent bilan 2004 de l'Observatoire qui réunissait plus de 500 professionnels de l'immobilier azuréen au Ceram Sophia. Avec un +26% pour le neuf par rapport à 2003 et un +11% pour les reventes on en arrive à des sommets inégalés : des prix moyen de 4.286€ le m2 pour les mises en vente 2004 dans les Alpes-Maritimes (contre 3.409€ en 2003) et de 2.961€ le m2 pour les reventes (contre 2.665€ en 2003).
+36% pour les prix du neuf dans le secteur cannois !
Des prix moyens qui cachent d'ailleurs des disparités. Pour les mises en ventes, le sommet reste atteint dans la "Riviera française", le secteur de Menton, avec des prix traditionnellement tirés vers le haut par la clientèle italienne. Résultat : 5.177€ le m2 avec une augmentation d'une année sur l'autre de 33%. Mais la région cannoise n'est pas bien loin de ce sommet : 5.028 euros le m2 en prix moyen avec une augmentation encore plus forte que pour Menton : +36% ! La CASA (Communauté d'agglomération Sophia Antipolis) à cette aune, pourrait paraître sage : +25% pour les prix avec un m2 moyen à 4.503€. Le seul secteur qui semble encore abordable est celui de Grasse avec, pour l'agglomération Pôle Azur Provence, un prix moyen de 2.884€ le m2 (+17%), tandis que le secteur de Nice lui, tourne autour de 3.875€ le m2 (+21%).
Le secteur de la revente a augmenté lui aussi bien plus vite que l'inflation dans des proportions toutefois moindre que le neuf. Le secteur de Menton tient toujours la tête (3.319€, +13%), suivi du secteur cannois (3.205€, +13%), le prix moyen de la revente sur les Alpes-Maritimes s'établissant à 2.961€ le m2 (+11%). Dans ces conditions, le prix moyen d'un studio (24 m2) ressort à 71.782€ dans les A.M., celui d'un petit 2 pièces (37m2) à 96.670 €, celui d'un trois pièces (60m2) à 176.094€ et celui d'un 4 pièces (94m2) à 326.000€.
A ces hauteurs, inutile de se dire que les actifs, ceux qui n'ont pas un gros capital devant eux, sont exclus du marché. Avec un apport de 20%, il faut avoir des revenus de 5 à 6 fois le SMIC pour pouvoir acheter un appartement de 90m2 ! Le problème du logement des actifs devient aussi de plus en plus crucial à mesure que le prix du mètre carré de plancher grimpe et s'accroche à des sommets inégalés alors que les salaires stagnent et que l'inflation tourne autour de 2%. Actuellement, ainsi, plus de 80% du neuf, est-il estimé, se vend à des acheteurs hors du département (Français hors région et étrangers).
La CCI mobilise pour le logement des actifs
Les causes de cette flambée qui perdure ? Les mêmes que les années précédentes. L'offre dans le neuf : elle a baissé de 20% d'une année sur l'autre. En corollaire, les stocks sont à leur niveau le plus bas depuis 10 ans. A fin 2004, on compte seulement 1.863 logements en commercialisation dans le département. Le délai d'écoulement, tombé à 7 mois, témoigne d'ailleurs de la situation de pénurie. La hausse des prix, pour l'instant, ne ralentit que peu les transactions : -5% pour les reventes en 2004 par rapport à 2003.
Face à cette situation qui pose de graves problèmes à beaucoup d'Azuréens et qui est une véritable menace pour le développement économique de la région, la CCI Nice Côte d'Azur a lancé la mobilisation générale. L'an dernier, les professionnels réunis au sein de l'Observatoire immobilier avaient élaboré un programme sur cinq ans avec une liste de douze propositions destinées à dégagées des solutions en faveur du logement des actifs. Cela à permis des avancées en matière de foncier, la mise en place de formules innovantes en matière de financement, tandis que les moyens consacrés par l'Etat pour le financement de logements sociaux et intermédiaires se sont largement accrus et que plusieurs opérations originales ont été montées par les collectivités pour loger les actifs.
Mais, en dépit de ces efforts, l'incroyable flambée des prix de 2004 et la poussée des loyers qui arrive en contrecoup risquent de rendre la situation encore plus intenable !