Immobilier : les nouvelles réalités du marché azuréen selon la Fnaim

Une crise du "subprime" qui semble loin d'être terminée et affecte gravement le monde bancaire, des taux d'intérêt qui remontent, l'immobilier qui plonge aux Etats-Unis, en Espagne et qui commence à vaciller en Grande-Bretagne : les nuages s'accumulent aujourd'hui sur la pierre. Sur la Côte d'Azur, la question que se posent aussi aujourd'hui ceux qui veulent vendre un bien immobilier ou réaliser une acquisition est donc simple : comment les prix vont-ils évoluer en France et sur la Côte d'Azur en particulier. Vont-ils continuer à stagner un, deux ou trois ans suivant ce qui se dessine sur 2008 ? Ou carrément baisser. Et s'ils baissent de quelle ampleur peut être la chute ? Question essentielle sur un marché où l'anticipation des prix joue un rôle majeur.

Baisse généralisée des transactions pour la première fois en dix ans

Pour apporter des réponses, quelques éléments donnés par Jérôme Renaud, président de la FNAIM Côte d'Azur (Fédération nationale des agents immobiliers), lors d'un récent point sur les tendances du marché immobilier au 2ème trimestre 2008, éléments qui, comme les augures romains, restent cependant à décrypter. Deux chiffres d'abord : lors du deuxième trimestre 2008 par rapport au même trimestre 2007, le nombre de ventes a baissé de 7 % mais les prix ont augmenté de 7 %. "Pour la première fois depuis près d’une décennie, on constate une baisse généralisée du volume des transactions en revente dans l’ensemble des bassins géographiques des Alpes-Maritimes" commente Jérôme Renaud. "En revanche, ce ralentissement significatif de l’activité ne s’est pas traduit jusqu’à présent par une baisse des prix des ventes, puisque ceux-ci sont encore supérieurs à ceux de l’année dernière".

Et de rappeler que l’ampleur du fossé entre le volume de l’offre et celui de la demande reste, dans notre département, un facteur essentiel de tension sur les prix tout comme le fort attrait de notre région pour une clientèle extérieure ou internationale fortunée. Mais, à court terme, le "ventre mou" de l'immobilier n'en est pas moins menacé. "Il n’en reste pas moins que le stock des biens à vendre est aujourd’hui en majorité constitué par des produits intermédiaires, qui ont de plus en plus de mal à trouver preneur, car à la fois trop chers pour les acquéreurs locaux, actifs ou retraités, et trop éloignés des attentes de la clientèle extérieure au département, française ou étrangère, à la recherche d’une résidence secondaire", note Jérôme Renaud.

Pour vendre, accepter de baisser ses prétentions en terme de prix

Or, la très grande diversité des vendeurs propriétaires de ces biens fait que le discours de réalité sur les prix d'aujourd'hui, discours qui prévaut actuellement dans la vente d’immobilier neuf, mettra beaucoup plus de temps à se mettre en place. "En effet là ou un promoteur, conscient des réalités du marché, pourra consentir une baisse de prix nécessitée par des impératifs économiques, le propriétaire d’un bien à la revente, qui n’est souvent qu’un particulier isolé, mettra beaucoup plus de temps à prendre la même décision et ce, quelles que soient la pertinence et la conviction des propos du professionnel immobilier chargé de la vente", poursuit Jérôme Renaud. "Bien souvent, ce particulier préfèrera même renoncer à la vente de son bien plutôt que réduire ses prétentions, contribuant ainsi à la rareté des logements disponibles".

"Pourtant aujourd’hui, l’ajustement du prix apparaît de plus en plus comme une condition impérative à court terme pour que le marché reprenne un second souffle et que l’essentiel du stock de biens en revente puisse trouver preneur. Mais à long terme, seule la production de logements en nombre suffisant pour combler l’important déficit dont pâtit notre département, permettra de réguler un marché dont le comportement est encore trop dépendant d’une logique de pénurie", conclut le président de la FNAIM départementale. Un discours qui, in fine, peut ainsi se résumer : ralentissement de l’activité mais maintien du niveau de prix élevé, pas de krach de l’immobilier en 2008 dans les Alpes-Maritimes, mais quand même, aux professionnels de l’immobilier de faire prendre conscience aux vendeurs des réalités du marché. Ce qui revient, en plus clair, à leur faire comprendre que, s'ils veulent vendre, il faut aujourd'hui qu'ils acceptent de baisser leurs prétentions en terme de prix.

Les chiffres du 2ème trimestre 2008