Immobilier : la revente compense le manque de neuf, mais les prix montent…
Le marché immobilier du premier trimestre s'est bien porté sur la Côte. Cyril Messika, le nouveau président de l'OIH (Observatoire de l'Immobilier d'Habitat) Alpes-Maritimes, a fait état d'un nombre de reventes en hausse de 22% qui viennent en partie compenser l’absence de logements neufs à moins de 4.500€ m2. Une faiblesse de la production qui pousse les prix du neuf à la hausse : près de 6.000€ le m2 en moyenne. Visualisez ce marché en quelques graphiques.
La traditionnelle présentation des chiffres du marché immobilier de l'Habitat récemment à la CCI Nice Côte d'Azur à Nice, tenait de la première pour Cyril Messika. Le co-président de la FNAIM a remplacé fin avril à la présidence de l'OIH (Observatoire Immobilier d'Habitat) des Alpes-Maritimes Jean-Marie Ebel qui présidait depuis 13 ans. Cyril Messika présentait donc pour la première fois les chiffres et l'analyse du marché immobilier de ce premier trimestre 2022. Les fondamentaux de l'immobilier azuréen que mettait en avant son prédécesseur n'ont pas changé pour autant avec une offre neuve toujours insuffisante, un marché de la revente qui compense, mais des prix qui ne cessent de grimper et mettent sous pression les actifs qui ne peuvent pas suivre et donc se loger correctement. (Photo DR : Cyril Messika).
Le marché de la revente devient aussi un sujet de préoccupation
Ce sont ces faits têtus, tout juste bousculés par deux années Covid (et bientôt par la guerre en Ukraine) qu'a constatés le nouveau président de l'Observatoire. Pour le marché de la revente, au premier trimestre de l'année, face à une offre neuve insuffisante, le marché de l’existant a encore compensé pour partie l’absence de production à moins de 4.500€ m2, entraînant une augmentation des reventes de +16% au premier trimestre 2022, et de +22% sur quatre trimestres consécutifs, a noté le président de l'OIH.
Du fait de ce dynamisme, la baisse du stock de biens existants en revente devient, elle aussi, un sujet de préoccupation majeur. Dans ce contexte, les prix ont enregistré une hausse de 6%, et atteignent 4.470€ m2. Ces prix augmentent toutefois moins vite que ceux d’autres grandes métropoles françaises depuis deux ans.
L'offre de logements neufs s'est redressée mais ne couvre pas les besoins
Concernant le marché du logement neuf, la bonne nouvelle c'est que l'offre s'est redressée (+53%) en ce premier trimestre 2022, mais par rapport à un niveau bas enregistré au premier trimestre 2021. "Sur quatre trimestres consécutifs, cette progression n’est d’ailleurs que de +25%," relève Cyril Messika. "Pour autant, le volume d’offres nouvelles reste encore en deçà des besoins".
"Si le volume des ventes a mécaniquement progressé de 29 % par rapport au premier trimestre 2021, (+5% sur l’année glissante), il convient de noter que c’est en grande partie à la faveur des transactions "en bloc" réalisées dans le cadre du Plan de relance. Ces ventes constituent en effet 45% des ventes totales sur les 4 trimestres consécutifs et leur part a progressé de +88% en un an. En parallèle, les ventes au détail ont dans le même temps enregistré une baisse de 22 % et ne représentent plus que 48% du total des ventes contre 65 % il y a un an."
La question du logement absente de la campagne présidentielle
Le nombre de logements neufs disponibles (2.200) est en retrait, avec un délai d’écoulement qui s’établit à seulement 5 mois, au plus bas depuis 10 ans. Un contexte, qui pousse les prix à la hausse. Ils atteignent en moyenne 5.955€ m2. Aggravé par la crise du COVID, le déficit de l’offre nouvelle est aussi une fois de plus au coeur des préoccupations des professionnels.
"Si le marché de l’existant a permis toutefois aux actifs de ce département de se loger, il n’en reste pas moins que l’augmentation des prix des matériaux, de l’énergie, et des taux, les nouvelles règlementations en vigueur et l’impact de la guerre en Ukraine auront un effet très négatif sur l’ensemble de la Filière Immobilier dans les mois à venir" conclut Cyril Messika qui partage un gros regret : la question du logement n'a même pas été abordée dans la campagne présidentielle.
Les graphiques de l'OIH
Le prix moyen des reventes continue de fortement grimper. La pente est particulièrement forte si l'on part de 2016, le point bas d'une accalmie sur les prix.
Hors Paris, les prix moyens des reventes sur la Côte d'Azur sont parmi les plus élevés de France juste en dessous de Lyon (qui sont en légère baisse) et Bordeaux (qui a accéléré moins que Nice).
Les mises en ventes ont certes beaucoup augmenté au 1er trimestre 2022 par rapport au 1er trimestre 2021. Mais les professionnels font remarquer qu'il s'agit là des transactions "en bloc" réalisées dans le cadre du plan de relance. En revanche le nombre de produits neufs disponibles diminue.
Le prix moyen du logement neuf continue de grimper et se dirige sur les 6.000€ le mètre carré.
Si l'on regarde la carte de France des prix du logement neuf, Nice tient la tête avec un prix moyen de 5.730€, légèrement en baisse sur un an. C'est plus que l'Île de France, Lyon, Rennes, Bordeaux, Toulouse....
