Immobilier : la Côte ne flambe pas!

Pierre Laurent, président de la Fnaim Côte d'Azur : "En 2010 tous les ingrédients étaient réunis. Ils sont toujours là en 2011, mais il ne faut pas changer les doses..."

La pierre azuréenne a-t-elle flambé en 2010 ? Le prix de l'immobilier sur la Côte d'Azur a-t-il suivi la folle ascension constatée à Paris avec des augmentations de prix de près de 20% sur l'année ? Pour Pierre Laurent, président de la Fnaim Côte d'Azur, la réponse est non. Lors d'un bilan 2010 effectué hier au siège de la Fnaim azuréenne à Nice, il a fait état d'une augmentation des prix beaucoup plus mesurée sur la Côte : en moyenne entre 3 et 4% selon les secteurs. Ce qui, déjà, est plus rapide que le taux de l'inflation mais évidemment beaucoup moins que la fièvre parisienne, poussée par des achats massifs de groupes immobiliers internationaux ou de riches étrangers.

Les primo-accédants très présents à Nice, Grasse et périphérie cannoise

Pour Pierre Laurent, l’année immobilière 2010 dans les Alpes Maritimes peut être qualifiée d’année de "rattrapage". "L’essentiel des ventes a, en effet, été alimenté par les acquéreurs et vendeurs qui avaient différé leur projet depuis mi-2008, en raison de la crise financière, et qui sont passés à l’acte en 2010, note-t-il. D'une part, pour les vendeurs, il aura fallu près d’une année de dialogue et de négociations pour qu’ils acceptent de revoir leurs prétentions à la baisse et qu’ils comprennent ne plus pouvoir prétendre tirer de leur bien le même prix qu’en 2007. Pour les acquéreurs primo-accédants, le regain de tonicité de leur "marché de besoin" a été facilité par la stabilité des prix, les aides fiscales et surtout la faiblesse des taux d’intérêt. Les primo-accédants ont alimenté l’essentiel du marché niçois, grassois et la périphérie cannoise."

"Quant aux investisseurs locatifs, les incertitudes persistantes des marchés boursiers et la faiblesse de rendement des placements garantis en capital les ont conduits à réorienter leurs investissements à moyen et long terme vers le placement locatif, adossé à une gestion avec garantie des loyers", note encore Pierre Laurent. Les chiffres d'ailleurs parlent. Même si le nombre de transactions n'est pas revenu à celui de 2008, avant le grand froid de 2009, il s'en rapproche toutefois. Par rapport à 2009, le volume des reventes oscille en 2010 entre un +28% à Nice et un +22% à Menton en passant par un +26% à Antibes et un +24% à Cannes.

Cela sur des prix qui ont augmenté entre 4% à Nice, 3% à Cannes, 3,25% à Antibes et même très légèrement baissé (-0,03% sur Menton). Au total, pour le département, ce sont environ 3.000 transactions supplémentaires qui ont été effectuées en 2010 par rapport à 2009. Des chiffres recoupés par le montant des droits de mutation pour le département : 314 millions d’euros en 2008; 214 M€ en 2009; et  294 M€ en 2010. En cliquant sur le document attaché ci-dessous, vous retrouverez les chiffres détaillés de l'immobilier du 4ème trimestre et de l'année 2010 avec les prix au m2, et leur évolution secteur par secteur.

Deux risques pour 2011 : la remontée des taux et l'effet flambée des prix parisiens

Et maintenant ? Les perspectives 2011 ? Le président de la Fnaim affiche une extrême prudence pour cette année. Les ingrédients (prix, taux bancaires, pouvoir d'achat) ont été au rendez-vous en 2010. Mais que l'un des trois curseurs bouge dans le mauvais sens et le marché immobilier peut de nouveau se bloquer. Or, il est évident que les vendeurs azuréens ont l'œil qui s'allume devant les prix du marché parisien. La tentation pourrait être grande de chercher à s'aligner. C'est l'une des craintes de Pierre Laurent : celle d'une reprise forte des prix affichés qui désolvabiliserait les acquéreurs sur la Côte d'Azur.

D'autant plus que l’ensemble des fondamentaux qui soutiennent l’économie ne sont pas au vert. Et de citer des perspectives de croissance limitées (+1.4%), un chômage toujours au-dessus de la barre des 9%, de faibles gains du pouvoir d’achat (+1,4%) malgré une inflation limitée (hors prix de l’énergie), ainsi que la faiblesse de la confiance des ménages. Et puis apparaissent des craintes sur l'un des grands moteurs : la faiblesse des taux d'intérêt. En 2010, ils ont été historiquement bas. Mais les tensions sur les marchés obligataires à moyen et long terme, soutiennent aujourd'hui l’hypothèse d’une probable remontée des taux d’intérêts. D'où un appel aux vendeurs de ne pas céder aux sirènes parisiennes en relevant fortement leurs prétentions, ce qui bloquerait le marché.

"Ainsi, quand bien même l’immobilier pourrait être "la valeur refuge de 2011", nous pouvons craindre que les agences aient à faire face, dès le premier semestre de cette année, à un attentisme du marché lié aux hésitations portant sur l’évolution des prix et, au second semestre, à un essoufflement de l’activité, conséquence des tensions sur les taux (sans parler du pré-attentisme électoral grandissant)", conclut Pierre Laurent.