Immobilier d'entreprise : stock à Sophia et pénurie à Nice

Situation contrastée pour un marché azuréen qui s'est bien tenu en 2005 (65.000 m2 de transactions) : Nice a manqué de produits de qualité, tandis que Sophia, qui a assuré 60% des transactions totales, n'a que peut résorbé son stock (70.200 m2 en 2005 contre 84.000 en 2006).

Comment se porte le marché azuréen de l'immobilier d'entreprise ? Plutôt bien. C'est le constat qui a été fait, en plein MIPIM de Cannes par les professionnels de l'Observatoire immobilier d'entreprise. Entre Nice et Sophia Antipolis, les deux sites majeurs pour ce type d'immobilier (60% des transactions 2005 pour Sophia et 25% pour Nice) l'évolution est cependant contrastée. A Nice, le problème en 2005, tenait dans le manque de produits de bonne qualité disponibles sur le marché, le 400 Promenade des Anglais, immeuble vedette de 2004 ayant été rapidement commercialisé. A Sophia Antipolis, en revanche, le stock même s'il s'amenuise reste important (84.000 m2 de locaux neufs en 2004 et 70.200 m2 en 2005). Avec un problème : l'impossibilité de jouer les vases communicants. Les entreprises qui veulent Nice ne vont pas à Sophia et vice-versa. Transactions stabilisées à un niveau relativement élevé. Globalement les transactions se sont stabilisées à un niveau relativement élevé en 2005 : 65.000 m2 (soit +12%) dont 38.800 m2 sur la seule technopole. Ce n'est pas certes le pic de 2000, (117.000 m2) mais c'est mieux qu'en 1999 (61.200 m2) tandis que les années 1996 et 97 tournaient autour de 45.000 m2. C'est mieux aussi qu'en 2004 : 58.200 m2. La baisse du stock disponible, notent les professionnels, marque une nette décrue de l’offre depuis deux ans, laquelle ne représente plus qu’environ deux années de commercialisation au rythme actuel. Nice attend les grands projets de l'Arenas, Méridia et de la zone nord Aéroport. Mais cette baisse est loin d'être de même ampleur sur Nice et sur Sophia. La baisse est particulièrement perceptible dans l’offre neuve sur le territoire de Nice où le volume global de bureaux ne représente plus que 20 % du total du département. A cet égard il faut souligner que le pôle tertiaire niçois va bénéficier durablement de perspectives favorables à travers de nouveaux programmes qui se développeront successivement dans le quartier de l’Arenas (30.000 m2), de Méridia (200.000 m2) et dans la zone nord de l’Aéroport (100.000 m2), et qui devraient stimuler le marché. Les entreprises sophipolitaines se déplacent…dans la technopole. En revanche, sur Sophia Antipolis, bien qu’en baisse, le stock reste important en raison de la faible consommation nette engendrée par un marché essentiellement endogène. Ainsi, comme par un jeu de chaises musicales, si les transactions ont atteint 38.000 m2, le solde net ne dépasse pas 14.000 m2, beaucoup d'entreprises de Sophia s'étant simplement déplacées dans la technopole, tandis qu'il n'a pratiquement pas été enregistré de grosses arrivées. A noter parmi les plus importantes transactions sur la technopole, celles de l'Agora France Télécom, de Pro BTP, de l'extension d'Ulticom, d'Amadeus, etc. Des transactions qui sont à plus de 90% endogènes et qui se sont le plus souvent portées sur de grandes surfaces. Deux nouvelles ZAC lancées dans la technopole. Sophia Antipolis, qui garde donc un stock important, n'en prépare pas moins l'avenir. La technopole anticipe le deuxième souffle que devraient lui apporter les pôles de compétitivité (7 pôles labellisés dans lesquels le département est partie prenante). Président de Team Côte d'Azur, Jean-Pierre Mascarelli annonçait ainsi, ce qui ne s'était pas produit depuis longtemps, le lancement de deux nouvelles ZAC. Histoire de ne pas se faire surprendre quand la reprise arrivera et de ne pas se retrouver dans la situation de l'année 2000 quand Sophia n'avait plus un mètre carré à offrir aux entreprises qui se pressaient à sa porte.