Immobilier d’entreprise : Sophia en verve, Nice en berne

Dans une crise de l’immobilier qui s’est ouverte l’an dernier et que certains qualifient de cataclysmique, le marché d’immobilier d’entreprise azuréen s’en tire bien. C’est ce qui ressort du bilan Nice-Sophia Antipolis qu’ont présenté les équipes de BNP Paribas Real Estate en fin de semaine dernière à la MIA de Sophia Antipolis (Maison de l’Intelligence Artificielle). Car au plan national, c’est le rouge qui domine. Par rapport à 2022, les transactions 2023 sont en berne dans une bonne partie des grandes métropoles : - 24% pour Lyon, -27% pour Lille, -25% pour Aix Marseille, -46% pour Grenoble. Seul Bordeaux (+15%) et quelques métropoles moyennes tirent leur épingle du jeu. (Photo DR : Naturae pris par NXP, l'une des grandes transactions de l'année à Sophia Antipolis).

Un total de transactions de 78.000 m2 en 2023

La Métropole Nice/Sophia, quant à elle, reste pratiquement stable : -1% avec un total de transactions de 78.000 m2 (dont 32.000 m2 de neuf). Dans le contexte actuel, un bon résultat. Mais qui cache cependant de fortes disparités de volumes entre la Métropole et la technopole. 

Nice/Sophia : une stabilité qui cache de fortes disparités

Sophia Antipolis affiche une forme olympique. A contre-cycle, elle a même connu en 2023 une année record avec une croissance de 24% des transactions qui sont montées à 45.000 m2 contre 36.000 en 2022. Ce qui était déjà une bonne année, au-dessus de la moyenne des 10 ans.

Nice en revanche est en berne. La métropole a plongé avec un nombre de transactions de 19.000 m2 contre 37.000 en 2022. Une chute de 50% qui touche particulièrement l'immobilier neuf (17.000 m2 en 2022 et seulement 7.000 m2 en 2023).

Le bond de la périphérie

Sur le département, Sophia représente ainsi près de 60 % des transactions contre 24% pour Nice. Le reste tient dans ce qui est qualifié d’ "autre périphérie" (en dehors des deux grands pôles azuréens) qui connaît un bond spectaculaire : elle passe de 5.000 à 15.000 m2 soit carrément un triplement.

Les plus belles transactions de 2023

Quelques belles transactions ont été mises en avant.

• Sur Nice au Nouvel'RC, 1234 m2 par Santiane et 1.252 m2 par l'administration pénitentiaire.
• Sur Sophia, 3.000 m2 par Escota au futur Ecotone ; 6.000 m2 à Naturae par NXP ; 4.700 m2 sur La Canopée par ACOSS, ou encore 1.400 m2 en seconde main aux Taissounières par Melexis.
• Sur "autre périphérie", 4.000 m2 à St-Laurent du Var par Arnault Tzanck ; 2217 m2 par Swing à l'Antipode Technopolis de Cagnes-sur-mer.

Les programmes à venir

Pour la suite, Nice devrait retrouver une belle progression de son offre de neuf à partir de 2026 (près de 20.000 m2 entre Le Plus, Belle Curve, L'Oasis et Le Lab)  et plus encore en 2028 avec les programmes de près de 60.000 m2 de Nice Ecovallée.

Sophia Antipolis a de quoi aussi rester confiant avec les programmes neufs ou réhabilités qui arrivent sur le marché et dont la commercialisation est pour certains déjà bien engagée : 16.540 m2 en 2024 (9.600 m2 de Symphonia, 4.600 m2 de Cor Natura, 2.340 m2 de Green Horizon) puis 4.680 m2 en 2025, 18.220 m2 en 2026 et 36.700 m2 en 2027 (Buropolis, Les Espaces Renard, La Canopée, Les 2 Arcs, Ecotone et Oxygen)… 

480 M€ investis dans la technopole de 2018 à 2022

La technopole peut être également confortée par l’accroissement des investissements qui ont été engagés ces dernières années : 95 M€ sur la période 2013-2017 et 480 M€ de 2018 à 2022 (+ 70 M€ en 2023). Un bond tout à fait spectaculaire !