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Un marché immobilier d'habitation en retournement, une crise financière à laquelle s'ajoute une crise économique qui touche de plein fouet les entreprises : inutile d'être devin pour imaginer que l'immobilier d'entreprise azuréen ne soit touché lui aussi. Il l'a été ainsi qu'en témoigne le bilan 2008 présenté mardi matin à la CCI Nice Côte d'Azur par les professionnels du secteur réunis autour de Jean-Marie Ebel, le président de l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur. "Comme dans l'habitat, expliquait d'entrée Jean-Marie Ebel, l'immobilier d'entreprise se trouve confronté à un net décrochage."
Immobilier de bureau : 30% de baisse des surfaces commercialisées
Sur l'année, les transactions ont porté sur 48.000 m2 en ce qui concerne l'immobilier de bureau. C'est beaucoup moins que les années précédentes : 2007 comme 2006 et 2005 tournaient autour d'une commercialisation de plus de 65.000 m2. C'est encore plus loin de l'année record de 2000 (117.800 m2). On est en fait revenu 10 ans en arrière : 43.000 m2 commercialisés en 1999. Par rapport à 2007, le recul est de 30%. Mais ce qui inquiète le plus les professionnels c'est la tendance donnée par le second semestre, celui du ralentissement économique. C'est lui qui fait plonger 2008 avec un chiffre de 21.000 m2 inférieur à celui du premier trimestre. Une tendance qui risque évidemment de se prolonger sur 2009.
Il est à noter d'autre part qu’aucune transaction de plus de 1.500 m2 n’a été enregistrée cette année. Sophia Antipolis – malgré une surface moyenne des demandes placées en baisse - représente 52% des transactions totales, Nice n’enregistrant que 25% des demandes placées de cette année. Autre observation : sur Sophia Antipolis, il s'agit d'un marché d'entreprise avec 90% de demande endogène (des entreprises déjà installées sur la technopole qui quittent des locaux plus anciens notamment pour aller dans des bâtiments neufs ou pour s'agrandir). Sur Nice, il s'agit à 80% d'un marché de collectivités publiques.
Pour autant, les prix pour l'instant n'ont guère bougé et les "stocks" ne se sont pas gonflés. L’offre de bureaux à 12 mois est restée similaire en volume à ce que l’on observait fin 2007. Ce stock se situe pour plus de la moitié sur Nice (dont 25.000 m2 de bureaux de première main), et pour 43.000 m2 sur Sophia Antipolis (dont 11.000 m2 de bureaux neufs). Pour mémoire, sur Sophia Antipolis, on en était encore à plus de 80.000 m2 de bureaux en 2005-2006.
Locaux d'activité : 75.500 m2 commercialisés en 2008
Sur le marché des locaux d’activité, pénalisé par la rareté foncière sur les Alpes-Maritimes, l’offre à 12 mois représente 79.000 m2. Pour mémoire une étude CCI/Conseil Général et SAM Syndicat, réalisée en mai 2008, avait estimé les besoins endogènes à 153.000 m2, soit 25 à 35 hectares de terrain à identifier. Rapide photo de ce marché : 47% des locaux se situent sur le littoral ouest, le reste se répartit entre le secteur niçois, le Littoral Centre et Carros. Ce stock est constitué de locaux anciens, pour la plupart de qualité moyenne. En parallèle, le volume des transactions réalisées est de 75.500 m2 sur le département.
On observe des déséquilibres par secteurs : ainsi, à Carros, l’offre n’est que de 11.000 m2 alors que les transactions réalisées s’élèvent à 29.000 m2 sur l’année. A l’inverse, l’offre est plus importante que le volume de demandes placées sur les secteurs Littoral Ouest, Nice et dans une moindre mesure sur Littoral Centre.
2008 et 2009, années difficiles pour l'immobilier tertiaire
"Au plan mondial et national, 2008 et 2009 sont des années difficiles pour l'immobilier tertiaire, par opposition aux années euphoriques qu'étaient 2006 et 2007, estime Jean-Marie Ebel. En matière d’investissement, le volume d’engagement annuel a baissé de moitié. Quant à la location, l’année 2009 sera sans doute marquée par une baisse significative de la demande placée, même si les politiques de regroupement devraient continuer à animer le marché, car les capacités financières des entreprises marquent le pas. Ce repli s'explique en partie par la quasi-disparition des opérations de grande envergure sous l'effet de l'assèchement du crédit, de l’incertitude sur les valeurs et par le retrait des investisseurs internationaux, notamment nord-américains. Quant à l’évolution des taux de rendement, on observe une remontée générale assez prononcée des taux".
"Au plan local, les cycles immobiliers ont souvent entraîné un déséquilibre entre offre et demande, poursuit le président de l'Observatoire immobilier. "Les programmes lancés dans l’euphorie d’une activité florissante ne trouvent pas toujours preneurs au moment où ils sont mis en commercialisation. C’est le cas aujourd’hui où on assiste à une diminution du volume d’affaires, tant en termes de nombre de transactions qu’en surfaces placées, avec en parallèle l’apparition de programmes de bureaux neufs d’envergure à Sophia et sur l’Arenas. En revanche, les professionnels déplorent toujours le manque de locaux d’activité neufs, le dernier programme réalisé (le PAL) datant de 1999".
Pour le secteur qui plonge dans la crise, une lueur d’optimisme : ce sont 80 à 120 millions d'euros d'aide à l'investissement que l'Etat va débloquer dans les prochaines semaines sur les Alpes-Maritimes afin de soutenir l'activité économique mise à mal et d'accélérer des projets publics qui n'auraient pas pu être menés à bien aussi vite, notamment en termes d’infrastructures liées aux déplacements. "Nul doute que le marché tertiaire en profitera" espère Jean-Marie Ebel qui en appelle aussi, une nouvelle fois, à la mise en place d'une véritable politique foncière dans le département. |
