Expert : l’immobilier 2.0, du concept à la réalité par Marie-Anne Morin

Dans le monde "après Covid-19", comment va évoluer l'immobilier de bureau sous la pression du télétravail et des nouveaux usages ? Cofondatrice avec Christophe Courtin et directrice générale de FlexO, société dédiée aux services de "flex office", Marie-Anne Morin donne sa vision des grands changements en cours autour d'un basculement du produit au service. Voici son texte.

Sous le titre "L’immobilier 2.0 : du concept à la réalité", Marie-Anne Morin, co-fondatrice et directrice générale de FlexO, donne sa vision de la grande transformation en cours de l'immobilier de bureau. Pour elle, demain ce ne sera plus l’immeuble mais le service qui fera la différence. Voici son texte.

En 30 ans, les smartphones ont révolutionné notre approche du monde et de la consommation, et l’immobilier, souvent considéré comme une forteresse imprenable régit par la loi du rendement et de l’investisseur n’échappe pas à cette règle.

Du bien possédé au bien partagé

Notre société évolue rapidement et ses usages avec elle. Les innombrables applications de nos smartphones nous permettent d’accéder rapidement, sans effort et sans déplacement, à la réalisation de nos désirs. Entre volonté écologique et réalité économique, le "partagé" entre dans tous les domaines de notre vie. Co-living, co-voiturage, et avec le co-working, les bureaux ne feront pas figure d’exception. Quand on sait que les charges immobilières sont le deuxième poste de dépense pour les entreprises, juste après les salaires, il est évident que les dirigeants seraient ravis de pouvoir payer des espaces à la carte selon l’évolution de leurs besoins. Mais qu’en penses leurs collaborateurs ?

Quelle approche pour les utilisateurs ?

Et c’est précisément là l’enjeu : les besoins des utilisateurs. Aujourd’hui, sur une population travaillant dans des bureaux, très peu de personnes ont BESOIN d’un bureau. Il y a quelques mois encore, les dirigeants se demandaient s’ils pouvaient accorder quelques jours de télétravail à leurs équipes. Aujourd’hui, après deux mois de confinement et de télétravail imposés, ils se demandent comment faire retourner au bureau les 25% de cadres qui n’en voient plus l’intérêt.

Les gens ne "vont" plus "au travail", ils "travaillent". Smartphone, ordinateur portable, tablettes, au bureau, à la maison, au café, à l’aéroport, à l’hôtel, dans un centre commercial, partout où nous sommes connectés, nous pouvons travailler. Dans une étude réalisée par BNPPRE en juin, la réponse est sans équivoque : pour 80% des personnes interrogées, "les bureaux servent à se parler" et c’est bien vers cette évolution des usages qu’il nous faut nous tourner pour comprendre.

Evolution des espaces et des usages

Les villes avaient été construites sur des logiques de quartiers : quartier résidentiel, quartier d’affaires, espaces commerciaux, chacun ayant ses prérequis, ses services dédiés. Mais aujourd’hui cette logique vole en éclat puisque nous pouvons tout faire n’importe où (et n’importe quand). Dans certaines villes, les aménageurs travaillent déjà très intelligemment avec les promoteurs pour restructurer des quartiers, créer la "ville de demain" entre mobilité douce (vélo, tramway, …), commerces, restauration, établissements de formation, bureaux et habitats, coworking et coliving.

Cela est absolument en ligne avec les attentes des usages. S’ils choisissent d’aller au bureau, les utilisateurs aujourd’hui souhaitent également pouvoir faire quelques courses, déjeuner avec des collègues, déposer les enfants à la crèche et leurs affaires au pressing, passer à la salle de sport … Et si possible sans être trop loin de leur domicile pour venir en vélo ou en transports en commun.

Ils recherchent des lieux d’échange, de créativité et de sociabilité, bien au-delà de l’espace en lui-même. La possibilité d’échanger avec d’autres professionnels, de partager des idées, un réseau, de créer de nouvelles relations. Bref, au-delà du lieu, les utilisateurs cherchent des services.

Savoir passer du produit au service

Et c’est là l’une des difficultés. La plupart des acteurs immobiliers aujourd’hui restent figés dans une logique de revenus à long terme et de faibles investissements, ce qui laisse peu, voire aucune place à l’innovation, au changement. Si l’on fait le parallèle avec l’évolution de l’industrie, ces acteurs vendent des produits, là où les utilisateurs, de plus en plus, demandent du service. Ce constat conduira à une véritable rupture sur le marché. Structurellement, financièrement, culturellement, une société de produit est différente d’une société de services. La première fabrique et vend un produit en one-shot, aussi élaboré soit-il. La seconde va créer une relation durable, enrichissante et personnelle avec ses clients. Peu d’entreprise dans l’industrie ont su négocier ce virage mais ceux qui l’ont fait sont aujourd’hui leaders sur leurs marchés.

L’une des plus belles illustrations se trouve chez Apple. Lorsqu’en 1997 Steve Jobs retrouve la direction de l’entreprise qu’il a lui-même créée vingt-et-un ans plus tôt. La société est exsangue, au bord du dépôt de bilan. Il déclare alors "Vous devez définir dans un premier temps l’expérience client à créer et ensuite travailler sur la technologie – pas l’inverse". Remettre le client au cœur de nos préoccupations. En quelques mots, Steve Jobs a décrit parfaitement les enjeux auxquels ont fait face les industriels, puis les commerçants, et maintenant les acteurs de l’immobilier.

Créer le désir

Mais Steve Jobs va plus loin en précisant : "Ce n'est pas le boulot des consommateurs de savoir ce qu'ils veulent." En ceci il rejoignait un autre visionnaire, Henry Ford, constructeur automobile de génie, qui aurait dit "Si j’avais demandé aux gens ce qu'ils voulaient, ils m'auraient répondu des chevaux plus rapides". Si le BESOIN d’un espace de travail n’existe plus, alors il faut créer l’ENVIE d’un espace de travail.

Les espaces de travail flexibles, centres d’affaires et coworking ont ouvert la voie, proposant depuis plusieurs années des espaces à la carte, bureaux privatifs, salles de réunion et espaces de coworking, parfois associés à des services de secrétariat, d’accueil ou de conciergerie mais il y a fort à parier que les business models de demain ne sont pas encore visibles car il manque pour l’instant un facteur clef : l’innovation.

Il faut donc devancer les attentes des utilisateurs, innover en matière immobilière et briser les codes. La demande est là, les utilisateurs sont prêts à s’offrir des espaces à haute valeur ajoutée, parce que cela simplifiera leurs métiers et leur quotidien, et apportera de la valeur à leurs entreprises. La croissance exponentielle de la demande pour les espaces de travail flexibles en témoigne : demain ce ne sera plus l’immeuble mais le service qui fera la différence, et c’est bien le client qui sera placé au cœur des stratégies immobilières.